Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị, trao thêm quyền cho TP.HCM

Quốc hội biểu quyết thông qua với tỷ lệ tán thành cao

Cuối giờ sáng ngày 24 tháng 8 năm 2026, với 465/474 đại biểu có mặt tán thành, Quốc hội khóa XVI đã biểu quyết thông qua Luật Phát triển đô thị. Trước khi các đại biểu bấm nút, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng thay mặt Chính phủ trình bày báo cáo tiếp thu, giải trình và chỉnh lý dự thảo luật mới nhất. Theo Chính phủ, các cơ chế trong luật được xây dựng trên cơ sở tổng kết thực tiễn, kế thừa những chính sách đặc thù đã áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời tham khảo kinh nghiệm của Luật Thủ đô và tính đến điều kiện, năng lực thực thi thực tế của thành phố. Luật gồm 5 chương, 66 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 10 năm 2026; riêng quy định về quy trình ban hành văn bản quy phạm pháp luật theo cơ chế mới dành cho Thành phố Hồ Chí Minh có hiệu lực sớm hơn, từ ngày 1 tháng 9 năm 2026. Với việc thông qua đạo luật này, Thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố khác không chỉ có thêm một gói cơ chế đặc thù, mà còn được đặt vào một khung thể chế mới với quyền quyết định lớn hơn, không gian phát triển rộng hơn và trách nhiệm giải trình cũng cao hơn tương ứng.

Không gian phát triển mới: khu đô thị lấn biển, mô hình TOD và các khu chức năng

Điểm đáng chú ý của luật không chỉ nằm ở việc trao thêm quyền quản trị, mà còn mở ra những không gian phát triển hoàn toàn mới cho Thành phố Hồ Chí Minh. Luật quy định cơ chế phát triển khu thương mại tự do, khu logistics tích hợp, khu công nghệ cao và các loại hình kinh tế mới, trong đó có kinh tế số, kinh tế sáng tạo, kinh tế dữ liệu, kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn và kinh tế tầm thấp. Đối với khu thương mại tự do và khu logistics tích hợp, Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh được quy định cơ chế, chính sách quản lý, tổ chức hoạt động, ưu đãi đầu tư, tạo thuận lợi thương mại và cải thiện môi trường kinh doanh, trong khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố được quyết định việc thành lập, điều chỉnh ranh giới, diện tích, mục tiêu và chức năng của các khu này. Một nội dung được bổ sung, chỉnh lý đáng chú ý trong những ngày cuối trước khi Quốc hội thông qua là cơ chế đối với khu đô thị lấn biển. Chính phủ giải trình rằng khu đô thị lấn biển không phải là một đơn vị hành chính hay một cấp chính quyền độc lập, mà chỉ là khu vực phát triển đô thị hình thành thông qua hoạt động lấn biển, vẫn thuộc phạm vi quản lý của các đơn vị hành chính hiện hữu; sau khi tiếp thu ý kiến đại biểu, Chính phủ không thiết kế chính sách lấn biển thành một chương riêng mà tích hợp thành một nhóm chính sách tại Điều 19, nhằm thu hút nhà đầu tư và huy động nguồn lực triển khai các dự án đô thị lấn biển quy mô lớn, hướng tới hình thành một cực tăng trưởng mới có thể tích hợp nhà ở, du lịch quốc tế, thương mại tự do, đổi mới sáng tạo, trung tâm tài chính quốc tế và hệ thống hạ tầng đồng bộ. Luật cũng tạo cơ sở pháp lý để phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, còn gọi là mô hình TOD, lấy các điểm kết nối đường sắt làm trung tâm tập trung dân cư, dịch vụ, thương mại và văn phòng, qua đó gắn phát triển hạ tầng giao thông với chỉnh trang, tái thiết đô thị thay vì triển khai từng dự án riêng lẻ.

Phân quyền tài chính, đầu tư gắn với cơ chế kiểm soát đa tầng

Ở lĩnh vực tài chính và đầu tư, luật trao cho Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thêm thẩm quyền quyết định việc phát hành nhiều loại trái phiếu, vay từ các tổ chức tài chính trong nước, nước ngoài và quốc tế để huy động vốn cho các dự án đầu tư, với điều kiện phải bảo đảm các chỉ tiêu an toàn nợ công. Đặc biệt, luật dành cơ chế thúc đẩy phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế tại Việt Nam đặt ở Thành phố Hồ Chí Minh, cho phép Hội đồng nhân dân Thành phố quy định việc phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình tại trung tâm này để huy động vốn cho các dự án trọng điểm, đồng thời quy định cơ chế kết nối trung tâm tài chính với khu thương mại tự do, khu logistics, cảng mở, khu công nghệ cao và các khu chức năng khác, nối tiếp tiến trình xúc tiến thành viên cho Trung tâm Tài chính quốc tế đã được ghi nhận từ giữa tháng 8 năm 2026. Hội đồng nhân dân Thành phố cũng được quyết định chủ trương đầu tư đối với một số dự án đầu tư công, dự án đối tác công tư quan trọng sử dụng nguồn vốn thuộc phạm vi thành phố, được kỳ vọng rút ngắn đáng kể quá trình ra quyết định đối với các dự án hạ tầng lớn. Một điểm được Chính phủ nhấn mạnh là luật thiết kế cơ chế phân quyền triệt để gắn với kiểm soát đa tầng. Hội đồng nhân dân Thành phố được quyền ban hành nghị quyết điều chỉnh trình tự, thủ tục, thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính trong phạm vi được giao theo hướng đơn giản hóa, ứng dụng khoa học công nghệ và chuyển đổi số, nhưng không được đặt thêm thành phần hồ sơ, yêu cầu, điều kiện hay kéo dài thời gian giải quyết. Luật cũng cho phép thí điểm cơ chế, chính sách mới hoặc những vấn đề pháp luật chưa quy định, với thời gian thí điểm tối đa 5 năm và có thể gia hạn thêm không quá 5 năm. Đồng thời, quyền lực được trao đi luôn kèm các giới hạn kiểm soát tương ứng, việc ban hành chính sách khác với quy định của Trung ương phải đánh giá tác động và tham vấn các cơ quan liên quan, cơ chế thí điểm bị giới hạn về thời gian, việc vay và phát hành trái phiếu phải bảo đảm an toàn nợ công, cùng với cơ chế giám sát, thanh tra, kiểm tra chuyển mạnh từ tư duy tiền kiểm sang hậu kiểm, gắn với trách nhiệm giải trình cá nhân của người đứng đầu.

Thành phố Hồ Chí Minh phát động 40 ngày đêm hoàn thiện thể chế

Ngày 26 tháng 8 năm 2026, tại Hội nghị quán triệt và triển khai thi hành Luật Phát triển đô thị, Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Được nhấn mạnh việc tổ chức thi hành luật là nhiệm vụ chính trị đặc biệt quan trọng, tạo cơ sở pháp lý để thành phố phát huy tiềm năng, huy động nguồn lực, tháo gỡ điểm nghẽn và mở rộng không gian phát triển. Theo ông Nguyễn Văn Được, thành phố đã xây dựng lộ trình được gọi là thần tốc 40 ngày đêm, đặt mục tiêu hoàn thành 249 nội dung văn bản được giao quy định chi tiết và tổ chức thi hành luật, bảo đảm khi luật có hiệu lực có thể áp dụng ngay, không để xảy ra khoảng trống pháp lý. Trong số này, Ủy ban nhân dân Thành phố đã trình Hội đồng nhân dân Thành phố danh mục 117 văn bản quy phạm pháp luật, gồm 70 nghị quyết cần ban hành ngay để có hiệu lực đồng thời với luật từ ngày 1 tháng 10; Ủy ban nhân dân Thành phố phải ban hành 48 quyết định, trong đó 26 quyết định cần ban hành ngay, riêng Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành 3 quyết định. Theo kế hoạch, các dự thảo nghị quyết của Hội đồng nhân dân Thành phố phải hoàn thành hồ sơ ban đầu trước ngày 29 tháng 8, dự thảo quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố trước ngày 5 tháng 9; công tác tham vấn các bộ, ngành hoàn thành trước ngày 6 tháng 9 đối với dự thảo nghị quyết và trước ngày 11 tháng 9 đối với dự thảo quyết định; việc lấy ý kiến các đối tượng chịu tác động trực tiếp lần lượt hoàn thành trước ngày 8 tháng 9 và ngày 14 tháng 9. Sở Tư pháp được yêu cầu tập trung nhân lực để hoàn thành thẩm định dự thảo nghị quyết trước ngày 17 tháng 9 và dự thảo quyết định trước ngày 21 tháng 9, trước khi các hồ sơ được lấy ý kiến cơ quan Đảng và trình ban hành theo tiến độ đã đề ra. Cùng với đó, Ủy ban nhân dân Thành phố phát động đợt thi đua tăng tốc khai thông thể chế kéo dài đến ngày 31 tháng 12 năm 2026, chia thành hai giai đoạn, từ nay đến ngày 30 tháng 9 tập trung xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn bản pháp lý, còn từ ngày 1 tháng 10 đến 31 tháng 12 tập trung triển khai thực tiễn, tháo gỡ các điểm nghẽn. Theo quy định, các chính sách ưu đãi thuế đặc thù của luật bắt đầu áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2027; khi luật có hiệu lực, Nghị quyết số 98 và Nghị quyết số 260 của Quốc hội sẽ hết hiệu lực từ ngày 1 tháng 4 năm 2027, trong khi các chương trình, dự án, cơ chế tài chính đã được phê duyệt và đang triển khai trước thời điểm luật có hiệu lực tiếp tục được thực hiện mà không phải phê duyệt lại.

Góc nhìn luật dân sự: quyền tài sản, hợp đồng và giới hạn tự do thỏa thuận trong khung phân quyền mới

Dưới góc độ khoa học pháp lý dân sự, việc luật hóa cơ chế khu đô thị lấn biển và mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng đặt ra vấn đề về bản chất pháp lý của quyền khai thác, sử dụng phần đất mới hình thành từ hoạt động lấn biển. Điều 115 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 xác định quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, trong đó có quyền sử dụng đất; khi khu đô thị lấn biển được luật hóa như một không gian phát triển tích hợp nhà ở, thương mại, tài chính quốc tế, quyền khai thác quỹ đất mới hình thành cũng mang bản chất của quyền tài sản theo nghĩa này, đòi hỏi văn bản hướng dẫn thi hành phải làm rõ căn cứ xác lập, chuyển nhượng để tránh phát sinh tranh chấp trong quá trình triển khai. Việc luật trao cho Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án đối tác công tư quan trọng, đồng thời cho phép thí điểm cơ chế, chính sách mới trong thời hạn nhất định, cũng cho thấy tính chất giao thoa công tư ngày càng rõ nét của hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh tại đô thị. Nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận tại Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015 vẫn là nền tảng của quan hệ hợp đồng giữa Nhà nước và nhà đầu tư, nhưng phạm vi thỏa thuận trong các dự án này luôn được định hình trước bởi khung công pháp về phân quyền, đánh giá tác động và bảo đảm an toàn nợ công mà luật mới thiết lập, chứ không phải là sự tự do thỏa thuận tuyệt đối. Bên cạnh đó, khi Hội đồng nhân dân Thành phố được trao quyền phát hành trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình để huy động vốn cho các dự án trọng điểm, các điều kiện phát hành và cam kết hoàn trả gắn liền với nhà đầu tư trái phiếu có thể mang tính chất của hợp đồng theo mẫu hoặc điều kiện giao dịch chung theo Điều 405 và Điều 406 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt ra yêu cầu công khai, minh bạch điều kiện phát hành để bảo vệ quyền lợi của bên mua trái phiếu vốn ở vị trí yếu thế hơn về thông tin so với chủ thể phát hành. Những nội dung này có giá trị tham chiếu trực tiếp cho hoạt động giảng dạy và nghiên cứu về chế định tài sản, hợp đồng và giao dịch bảo đảm gắn với đô thị hóa tại các cơ sở đào tạo luật, trong đó có Khoa Luật Trường Đại học Tôn Đức Thắng, đồng thời gợi mở hướng nghiên cứu tiếp theo về cơ chế giải quyết tranh chấp phát sinh từ các dự án lấn biển và mô hình TOD khi luật chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 năm 2026.

Nguồn tham khảo

Tiến Long, Thành Chung và Ngọc An. (2026, ngày 24 tháng 8). Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị, cú hích thể chế cho TP.HCM và các thành phố. Tuổi Trẻ Online. https://tuoitre.vn/quoc-hoi-thong-qua-luat-phat-trien-do-thi-cu-hich-the-che-cho-tphcm-va-cac-thanh-pho-100260824104454843.htm

Mỹ Quỳnh. (2026, ngày 26 tháng 8). TP.HCM tăng tốc hoàn thiện thể chế để Luật Phát triển đô thị có hiệu lực. Báo Xây dựng. https://baoxaydung.vn/tphcm-tang-toc-hoan-thien-the-che-de-luat-phat-trien-do-thi-co-hieu-luc-192260826153131666.htm

Giới thiệu sách chuyên khảo Đô thị và Chính quyền đô thị

Sách chuyên khảo do Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Đăng Dung chủ biên. Nội dung của chuyên khảo về vai trò và sự phát triển của chính quyền đô thị trong sự phát triển của xã hội, cũng như nhu cầu quản trị bằng pháp luật đối với mô hình đô thị hiện đại.

Xem thêm cảm nhận của độc giả về chuyên khảo tại đây.